Dünyanın en iyi 10 Üniversitelerinin 3’ünün yer aldığı, kira getirisi yüksek ve istikrarlı ekonomik büyümeye sahip Londra’da ev almanın tam zamanı. Londra’nın 65 yıllık köklü geçmişe sahip gayrimenkul geliştiricisi Barratt London Uluslararası Satış ve Pazarlama Direktörü Stuart Leslie ve Unique London Genel Müdürü Arzu Uygun ile Londra’da yatırım yapmanın avantajlarını konuştuk..
İşte röportajın detayları..
Öncelikle Barrat London Hakkında bilgi alabilir miyiz?
Stuart Leslie: Barratt Developments Plc’n bir parçası ve Londra’da ki en büyük konut inşaat şirketi olan Barrot London, 1958’de kuruldu. Şuana kadar 550 bin konut testini yaptık. Her yıl 17.500 konut teslimi yapıyoruz. Londra’da borsa da yer alıyoruz. Toplam hisse değerimiz 4.2 milyar dolar. Felsemiz ve değerlerimiz tamamen paranın değerini karşılayan, karşılığında iyi bir değer sunan, İnsanların içinde yaşayabilecekleri paraların karşılığını aldıkları konutlar inşa etmek. Barrat London Kentsel dönüşüm konusunda uzman bir firma. Her yıl 1700 konut teslim ediyoruz.
Mesela Hendon Waterside: 10 yıldır devam eden bir proje. 1500 kadar konut teslim ettik ve sekiz yıl daha devam edecek. Toplamda 2500 üzerinde konut olacak. Etap etap teslim edeceğiz.
Hayes Village: Eski Nestle Çikolata Fabrikası. Beyaz çikolata burada icat edilmiş ve hazır kahvelerde burda icat edilmiş. Bu eski fabrika binasını renove ettik ve 1500 konut teslimi yapacağız. İçerisinde spor salonu, yeşil alanlar, parklar var. Özel olmasının sebebi ise Heathrow Havalimanı yakın olması, 5’inci bölgede olması ve yeni yapılan Elizabeth metro hattına yakın olması avantaj sağlıyor.
Eastman Village projesi: Eski Kodak Fabrikası. Eski endüstriyel yapıyı dönüştürme projesi. Böylelikle burda yeni bir semt oluşturmuş olduk.
Ridgeway Views projesi: Totrich vadisinde yer alan projemiz de 46 hektarlık bir yeşil alanımız var. İngiltere’ye özlü kırsal bir mimariye sahip. Bütün bu projelerin hepsi Londra’nın merkezine sadece 25 dakika uzaklıkta. Her zaman ulaşıma yakın ve büyüme potansiyeli olan lokasyonları seçiyoruz. Yatırımcılar ve alıcılar için neden önemli? Hendon Waterside projesinden örnek verecek olursak 2012 2021’e kadar İngiltere ortalaması yüzde 34 büyüdü. Londra piyasa ortalaması yüzde 54 büyüdü. Proje özelinde ise yüzde 32 artış oldu. Her zaman şirket olarak bu değeri müşteriler aktarmaya çalıyoruz. Böylelikle sermayeleri değerlenmiş oluyor ve de kira gelirleri çok yüksek.
Londra’da yatırım yapmanın avantajları nelerdir?
Stuart Leslie: Londra’dan ev almak istemelerin sebepleri; birinci sebep bir Londra var. Moda, tiyatro, perakende, kültür bakımından benzersiz olması ve dünyanın finans merkezi olması tercih sebeplerinden. Türkiye’den iki nedenle almak istiyorlar. Birinci sermayelerini çeşitlendirmek istiyorlar. İkinci önemli sebep ise eğitim. Dünyanın en iyi 10 üniversitenin 3’ü Londra’da. Türkiye ise dünyada ikinci öğrenci göçünü aldığımız ülke.
Eskiden Londra’dan konut almak bu kadar kolay değildi. Şimdi ise Türkiye’de konut fiyatları çok arttı ve dairelerini satıp Londra’dan gayrimenkul alabiliyorlar. Barrat Londra’dan gayrimenkul fiyatları 323.000 Pound ta başlıyor ve kira getirileri 1600 Poundtan başlıyor her ikisi de İstanbul’un ortalamasının üstünde getiri.
Amortisman süresi nedir?
Arzu Uygun: Yanlış bilmiyorsam İstanbul’da 30 33 yılları çıkmış. Biz artık 20 yıldır konuşuyoruz Londra’da. Hatta bazı projelerde 17 yılları bile konuşuyoruz. Çünkü kira getirileri yüzde 5 5:30 altı hatta 6.8 verebiliyor hale geldi bu birinci sebep.
İkincisi Türkiye’de kira artışı yüzde 25 bir üst limit getirdiler Enflasyon da artınca kiralar çok düşük kaldı. insanlar maddi olarak zarar görmeye başlayınca alternatif arayış içine girdiler. Londra’yı düşünmelerini sebebi bahsettiğim dünyanın en iyi üniversitelerinin ve dil okullarının Londra’da olması,dünyanın finansal merkezi olması ve lojistik olarak dünyanın merkezi olması bu diğer sebep. Üçüncü sebep çoğu insan 2008 - 2009 krizine çok iyi hatırlıyor.
Türkiye’de Amerika çok kötü performans gösterdi. Yüzde 50 60’ lerde değerleri düştü. Dubai yerle bir oldu çok iyi hatırlıyorum. Türkiye çok ciddi düştü yüzde 60 ve üstü. Bu süreçte ise Londra sadece yüzde 17 düşüş yaşadı. Bunun sebebi Londra’da çok fazla kiralama talebi var. Fakat ev yok. Yeni ev çok kısıtlı. O yüzden ekonominin temel prensibi malın arzı çok geniş ise, zaten malın değeri düşmüyor artmaya devam ediyor. Pound cinsi geliri de önemli faktör. Türkiye’deki insanların çoğu çocuklarını İngiltere’de okutmak istiyorlar, dolayısıyla gelecekteki harcamaları Pound olacak. O yüzden şimdiden ev alarak en azından harcamalara katkı sağlamak istiyorlar. Daha uzun vadeli yatırım olarak bakıyorlar.
Türkiye’den yatırım için konut almak isteyenlerin kira işletmelerini siz mi yapıyorsunuz? Operasyonel süreci siz mi yönetiyorsunuz firmamı?
Arzu Uygun: A’dan Z’ye tüm satın alma işlemini tamamlayıp, sonra kira yönetimini yapıyoruz. Anahtar teslim yapıyoruz.
Satın alma sürecinde ne gibi kolaylıklar sağlıyorsunuz? Yatırımcının Londra’ya gelmesi gerekiyor mu?
Arzu Uygun: Bütün işlemeler uzaktan yapılıyor. Zaten bütün süreç çok şeffaf bir şekilde avukatlar tarafından yönetiliyor. Sözleşme imzalanıyor. Doğru portföyün seçilmesinden itibaren bütün sürecin içindeyiz. Çok iyi avukatlık firmalarlarıyla çalışıyoruz. Dolayısıyla her aşamayı yakın takip edip, işlem sonuçlandıktan sonra da kira yönetimi yapıyoruz. Londra’ya gelmelerine hatta vize olmasına bile gerek yok.
Yatırımcı projeyi yerinde görmek isterse konaklama, ulaşım imkanı sağlıyor musunuz?
Stuart Leslie: Biz bunu farklı piyasalarda denedik. Ancak alıcalar ciddi değildi. Bu yüzden müşteri kendi masraflarını karşılaması gerekiyor.
Londra’dan ev almak için 4 önemli sebep
Stuart Leslie: Çocuklarını üniversiteye göndermek isteyenlerin tercihleri genellikle Amerika ve İngiltere. Amerika çok uzak ve güvenlik riskleri de var. İngiltere çok güvenli bir ülke. Londra’da herkes öğrenci olmak ister. Yatırım içinde Londra'da şimdi yatırım için iyi bir dönem. Çünkü Faiz oranları 2 yıldır artıştaydı şimdi platoya ulaştı ve inmesini bekliyoruz.
Mortgage kredileri satıştaydı. Şubat ayından itibaren düşmeye başladı. Diğer önemli sebep ise enflasyon artıştaydı. Yüzde 12’de zirveye ulaştı. Şuan yüzde 4.2 oranına düştü.
4. en önemli sebep ise Moody’s kredi derecelendirme kuruluşu İngiltere ekonomisindeki temkin süresini 3 hafta önce kaldırdılar. Bu ne anlama geliyor? Ekonomide büyüme beklentisi var. Şimdi almak için tam zamanı..
Projelerinize başka hangi ülkelerden talep var?
Stuart Leslie: Dubai, Hong Kong, Güney Doğu Asya, Çin, Hindistan, gibi ülkelerden talep var. İstikrarlı ekonomisi ve eğitim amaçlı öncelikli sebepleri oluyor.
Gelir düzeyi hangi segmentte olan yatırımcılar tercih ediyor?
Stuart Leslie: Yüksek gelir düzeyine sahip yatırımcılar da tercih ediyor ama daha ziyade orta sınıf vatandaşlar tercih ediyor.
2023 yılı nasıl geçti sizin açınızdan nasıl değerlendiriyorsunuz?
Stuart Leslie: 2023 muhteşemdi. Bir trend değişimi gördük. İngiltere'de enflasyon ve faiz oranları yükseliyordu. İngiltere piyasası, satın alma gücü yoktu. Bu yüzden yurt içi ve yurt dışı alıcı yüzdeleri tamamen değişti. Geçtiğimiz dönem yüzde 30 yurtdışı yüzde 70 yurt içiydi. Şimdi yüzde 60 yurtdışı, yüzde 40 yurtiçi alıcı yer alıyor. bence önümüzdeki yıl tekrar değişecek. Çünkü faiz oranları düşüyor. İnsanlar İngiltere’de yaşayacak bir yere ihtiyaç duyduğu için satın alıyor. Ekonomik göstergeler önümüzdeki yıl büyüme olacağını gösteriyor. o yüzden yeni 4 proje başlatıyoruz. Türkiye’den de Londra’ya yatırımcıların arttığını göreceğiz. Son birkaç günde İstanbul ofisimizde 41 yatırımcı görüşmeye geldi. Türkiye ve Türkler bizim için çok önemli. türkiye’de 4 yıl yaşadım. Sadece iş için değil keyif içinde geldiğimiz bir yer.
Londra’da konut aidatları ne durumda?
Stuart Leslie: Bizim ortalama hizmet bedelimiz ülkenin en düşük bedeli. Konutlarımızda ki güneş panelleri, ısıtma, du için enerji merkezlerimiz var. Bu yüzden aidat bedelleri düşük oluyor.
Peki konut haricinde başka projelerde yer alıyor musunuz?
Stuart Leslie: Başka projelerimiz içinde ticari alanda yer alıyor. Ama otel, avm, ofis gibi projelerde yer almıyoruz. Şirketimizin geçmişi sadece konut üzerine. Firmamızın 1958 yılından itibaren felsefesi sadece konut yapmak.
Türkiye ile gönül bağınızın olduğunu söylediniz. Böyle köklü bir firma olarak Türkiye’de konut geliştirmeyi düşünüyor musunuz?
Stuart Leslie: Hayır.. Çünkü şirket tamamen sadece İngiltere’ye özgü bir şirket. Gerçekten İngiltere’de çok büyük bir işimiz var. Geçtiğimiz yıl 550 bin net göç aldık. Bu yıl 1 milyonun üzerinde göç bekleniyor. Problem şu ki, ev eksiği var. Sadece Londra için hükümetin koyduğu hedef, yılda 120 bin konut. Biz en büyük şirketiz. Her yıl 1700 konut teslim edebiliyoruz. Bu yüzden başka piyasaları değerlendirecek zamanımız ve kapasitemiz yok. Yalnız Türkiye değil başka hiç bir ülke için düşünmüyoruz.
Londra'dan bakınca Türkiye gayrimenkul piyasası nasıl görünüyor?
Stuart Leslie: Bize rapor edilen, mevcutta olan çok farklı. Herkes enflasyon çok yüksek, herşeyin maliyeti artıyor diye konuşuyor ama bizim gördüğümüz serveti olan, mülkü olan insanlar enflasyon sayesinde yurt dışına yatırım yapabiliyor. Bu onlara fırsat sundu. Bence biz geçtiğim yıl geldiğimizde Türkiye’de bir panik havası vardı. Ekonomi konusunda endişe vardı. Bu yıl daha sakin olduğunu gördük. Panik değiller, fırsatların peşinden gitmeye çalışıyorlar. Bu her yerde aynı. Kriz oluyor sonra düzeliyor. Hayat böyle bir şey.
Konut almak oturum izni alma açısından avantaj sağlıyor mu?
Stuart Leslie: Vize yada göçmenlikle ilgili fayda sağlamıyor. Yatırım açısından fayda sağlıyor. İngiltere’de bütün konutlar için vergi ödüyoruz. Eğitim için sağlık için. Türk konut aldığı için sadece yatırım yapmış oluyor. Öğrenciler ise okul bittikten sonra 2 yıl çalışmak için vize başvurusu yapabiliyor. Oturum veya vatandaşlık için başka yollar var ama emlak almak böyle bir avantaj sağlamıyor.