Türklerin başta Londra olmak üzere İngiltere'de ev alımları hızlandı. Özellikle de Londra'dan yoğun alım yapan Türklerin bu pazarda dikkat etmesi gereken bazı konular da var. Alım yapılması gereken bölgeden, ödemenin nasıl yapılacağına, hangi tapu türünün tercih edilip, kiralamaya kadar uzanan bir dizi süreçte Unique London Investment Kurucusu Arzu Uygun önemli bilgiler verdi.
Gayrimenkul Piyasası Leyla İlhan
Alım amacını belirleyin
İlk olarak alım amacının çok net belirlemek gerektiğini belirten Uygun, "Eğer kendiniz ya da çocuklarımızın yakın gelecekte oturmaları için bir daire alınıyorsa, diledikleri bölgeden, matematik yapmadan, bütçenize uygun sıfır bir daire almalarını öneriyorum.
Ancak bu alımın amacı, yatırımsa yani kira geliri elde etmek ise sadece sayılara sadık kalmalarını, alacakları dairenin yıllık kira getirisi, ileriki yıllardaki değer artİş potansiyeli, site aidatı ve bulunduğu bölge gibi getiriyi birebir etkileyen tüm faktörleri dikkatlice analiz etmelerini öneriyorum" dedi.
Sıfır daire önerisi
Uygun, yatırım amaçlı alınan gayrimenkullerin getirisinin maksimum seviyeye çekilmesi için bilinmesi gerekenler hakkında da konuştu. Ülkede konut stokunun çok eski olduğunu belirten Uygun, "Stokun yüzde 15'1 1900 yılından önce, yüzde13'ü de 1930- 1939 yılları arasında inşa edilmiş. Dolayısıyla mevcut stok enerji tasarrufu düşük ve çok tamirat gerektiren dairelerden oluşmakta. İngiltere'de hizmet çok pahalı ve katlı olduğu için de tamiratın maaliyetine razı olsanız dahi tamirci bulmanız gerçekten zor bir süreç. Yatırımcıların bu süreçleri Türkiye'den yönetmeleri gerçekten imkansız. Dolayısıyla kesinlikle sıfır daire almalılar" diye konuştu.
Yüzde 65 enerji tasarrufu
Eski ile yeni arasındaki bir diğer farkın da eski yapıları enerji tasarrufunun yeniye göre düşük olması olduğunu belirten Uygun, "Doğalgaz ve elektrik fiyatlarının çok arttığı şu günlerde, İngiltere'de bunlara ödenen faturalar çok önem kazandı. Bu sebeple insanlar iki alternatif arasında seçim yaparken, yüzde 65'e kadar enerji tasarrufu sağlayan yeni inşa edilmiş yapıları tercih ediyorlar" dedi.
Enerji seviyesi E'den düşükse tadilat gerekiyor
İngiltere'de Enerji Performans Sertifikası (EPC) denilen ve bütün konutların sahip olması gereken bir sertifika olduğunu belirten Uygun, "Enerji seviyesi en yüksek A, en düşük ve en zayıf olan seviye G. EPC seviyesi, yeni inşaatlarda çoğunlukla B. Bu çok iyi bir seviye. 2023 Nisan'dan itibaren, devlet tüm eski evlerin ve işyerlerinin EPC notlarının en düşük E olması zorunluluğu getirdi. Dolayısıyla ile eski eviniz ya da işyerinizin EPC oranı E'den düşükse, mutlaka tadilat yapıp, enerji tasarrufunu yükseltmeniz ve minimum E olacak şekilde iyileştirmeniz gerekiyor" diye konuştu.
Kentsel dönüşüm alanı tavsiyesi
Bölge seçimi hakkında bilgi veren Arzu Uygun, Türklerin henüz duymadığı, prim yapma sürecini ta- mamlamamış ve mümkünse kentsel dönüşüm bölgelerine yatırım yapılması önerisinde bulundu. İngiltere'de kentsel dönüşümün devlet ve belediyelerin de içinde olduğu bir süreçle yönetildiğini kaydeden Uygun,
Kentsel dönüşümün gerektirdiği tüm alt ve üst yapı iyileştirmeleri, bölgedeki yaşam olanaklarını iyileştirecek ve özendirecek şekilde hem devlet, hem belediye hem de inşaat firmaları tarafından koordineli olarak uygulanmakta. Bu sebeple kentsel dönüşüm bölgelerindeki gayrimenkul değer artışları, kentsel dönüşüm bölgesinde olmayan lokasyonlardan daha fazla olmakta" dedi.
Türklerin İngiltere'de ev alımları son yıllarda artarak devam ederken, Unique London Investment Kurucusu Arzu Uygun, bu pazarda ev almadan, ödeme ve kiralamaya kadar uzanan pek çok konuda önemli bilgiler verdi.
SİTE AİDATLARINI EV SAHİPLERİ ÖDER
İngiltere'de site aidatların, içinde kiracı da olsa ev sahiplerinin ödediği bilgisini paylaşan Arzu Uygun şöyle konuştu: "Havuz, concierge, gym, sinema odası, spa gibi hizmetler site aidatımı çok yüksektir ve maaliyetlerinizi arttır. Bu sebeple, eğer kira getirisi için bu yatırımı yapıyorsanız, işletme maliyetleri düşük, lüks hizmetler sunmayan, havuzu, sinema odası, gymi, concierge olmayan binalardan daire almanızı tavsiye ediyoruz." Uygun, site aldatı düşük dairelere yatırım yapıldında bu dairelerin daha sonra hızlıca satılabildiğini kaydetti.
TAPU ÇEŞİTLERİ ÖNEMLİ
Ingiltere'de Freehold ve Leasehold gibi iki tip tapu bulunduğunu aktaran Arzu Uygun, "Freehold dediğimiz tapu, tüm bahçeli evlerin tapusudur ve Türkiye'dekiyle aynı. Hem eve hem de toprağına sahipsiniz. Dairelerin tapusuna ise Leasehold denir. Daireye sahipsiniz ancak dairenin içinde olduğu binanın arsası başkasına aittir ve siz arsa sahibine her sene cüzi bir miktarda olsa kira ödersiniz. Buna ground rent denir. Bu miktar değişmekle birlikte genelde evi aldiğiniz tutarın binde 1’i kadardır. Diyelim 400 bin GBP'lik bir daire aldınız. Toprak sahibine yılda bir kere 400 GBP civannda bir kira ödersiniz. Leaseholdlarin süreleri değişkendir. Uzun vadeli olanlanı seçilmeli. Son yıllarda 999 yıllık olan sürelerle leasehold satışları yoğunlaşmaya başladı. Bu yatırımcılar için çok önemli bir gelişme. Ayrıca Peppercorn denilen ve toprak sahibine yıllık kira ödenmeyen bir leasehold tipi de çokça karşımıza çıkıyor. 999 yıl ve peppercon modeli, leasehold olarak satın alınan daireler içinde en çok tercih edilmesi gereken tip" dedi.
Ev ödemesi iki şekilde yapılıyor
İngiltere'de ev alımının exchange ve completion olmak üzere iki aşamada tamamlandığını kaydeden Arzu Uygun, "Ev bedelinin minimum yüzde 10'luk kısmının ödendiği ve sözleşmelerin imzalanarak el değiştirdiği kısma exchange diyoruz. Exchange'de, satıcıya, kalan yüzde 90'ı vadede ödeyeceğinizi taahhüt edip, eğer ödeme yapmazsanız, ödediğiniz yüzde 10’uk kısma el koyarak satışı iptal etme yetkisi veriyorsunuz. 1 yıl ya da iki yıl sonra bitecek projelerden satın alma yaptığınızda minimum yüzde 10'luk kısmı, alıma karar verdikten yaklaşık 1 ay sonra ödüyorsunuz, kalan bakiyeyi ise evi teslim alırken ödüyorsunuz” diye konuştu.
Satışlar avukat üzerinden yapılıyor
İngiltere'de tüm gayrimenkul alım işlemlerinin avukatlar aracılığı ile yapıldığını aktaran Uygun, "Hem alıcının hem satıcının bu işlemi yapması için birer avukat ataması ve tüm işlemlerin bu iki avukat tarafından yürütülmesi zorunlu. Para transferi de sadece avukatın müşteri hesabına yapılmalı, hiçbir şekil de satıcıya direk ödeme yapılmamalı" uyarısında bulundu.
2 ay kira ödemeyen çıkarılıyor
Arzu Uygun, Ingiltere'deki kira yönetimi konusunda da bilgi verdi. Londra'da kiralama konusunda emlak şirketlerinin süreci yönettiğini söyleyen Uygun, "Kira ilamının verilmesi, gerekiyorsa mobilya alımı, kiracının bulunması, kiracı adayının bütün kredi kontrolünün yapılması, sözleşmelerin hazırlanıp, her ay kiranın tahsil edilerek ev sahibinin hesabına transfer edilmesini içeren hizmetlerin tamamı sunulmakta" dedi. İngiltere'de ev sahiplerinin kiralarını tahsil ederken herhangi bir sürprizle karşılaşmamalan için kira tahsil sigortasını da almalarını öneren Uygun, "Bu sigorta kiracının kirasını 2 ay üst üste ödememesi sonrasında devreye giriyor, ev sahibine kirayı ödemeye başlıyor ve kiracının çıkartılması için hukuki bir masraf yapılması gerekiyorsa onu da kapsıyor" dedi.
Kaynak:
Nasıl Bir Ekonomi Gazetesi 08/07/2023